¿Cuánto realmente cuesta nuestra vivienda? He conseguido recavar datos sobre una vivienda media en España de hace 2 años. Una vivienda de 100 metros cuadrados situada en un lugar normal de la ciudad, y que su coste fue de 45 millones de pesetas, es decir a 450.000 pesetas el metro cuadrado. (vivienda normal, de calidades normales, con trastero y garaje incluido).
El metro cuadrado en construcción cuesta entre las 150.000 y 160.000 pesetas, pudiendo abaratarse según la constructora y los materiales usados así como el recorte de presupuesto durante la obra. A esto hay que sumar las no despreciables cifras de compra de terreno de la promotora, que suele andar aproximadamente a unos 20 millones de pesetas por vivienda (también depende obviamente de la zona de la ciudad, pero estoy hablando de una casa media con las características y precio final que he comentado).
Esto quiere decir, que en un edificio medio de 28 viviendas (7 plantas por 4 viviendas por planta), si los pisos son de unos 100 metros cuadrados de media (unos tienen 80 y otros 120), la promotora se gasta 15 millones por construcción y 20 millones en el trozo proporcional de terreno de esa vivienda, haciendo un total de 35 millones de pesetas.
Esto nos da una cifra de ganancia parcial respetable, de unos 10 millones de pesetas por vivienda, que multiplicada de nuevo por el número de viviendas (28 en nuestro ejemplo), nos sale una ganancia total de unos 280 millones de pesetas, siendo así totalmente comprensible que los dueños de las promotoras y sus familiares puedan comprarse casas en La Moraleja, disponer de Porsches Cayenne, jugar al paddle los domingos con Aznar y poder comer langosta y solomillo para cenar.
A estos señores son a los que estamos pagando la subida de precios de la inmobiliaria… Sabiendo estos datos más o menos puedes interpolar a tu caso particular, pero mas o menos, todos rondan las mismas ganancias, es decir, que entre un 25% y un 30% del precio que se paga por una casa, va directo al bolsillo de la promotora.
[tags]inmobiliaria, pisos, ganar, dinero, cuesta, piso[/tags]
Ya sabes quien lanzó la polÃtica del ladrillo capitalista liberal…y quien la ha continuado…
7 de junio de 2007Y es que aparte de las promotoras hay alguien mas influyente que también se forra, los bancos… por eso se empezó…por eso se continuó…
Y no solo eso. Cuando construyen una casa (unifamiliar o similar) con las caracterÃsticas que comentas, quizás no se lleve tanto al bolsillo los dueños de las promotora, pero si el terreno, mano de obra… les cuesta 35 kilos, te la venden por 60 en el mejor de los casos.
7 de junio de 2007Es muy triste ver como hay trabajos que te dan una m*erda por hora y trabajando mucho y otros es todo lo contrario.
recabar
7 de junio de 2007Muy buenos los datos que has recogido y mejor todavÃa la información. Efectivamente los promotores se llevan un pedazo gordÃsimo del pastel, y no las constructoras, como se suele oir por ahÃ, que cobran por trabajo realizado (auque como cualquiera intentan rascar euros de donde pueden). Pero falta de aclarar el tema del precio del suelo.
En cada piso que pagamos, del 30% al 50% se destina solo al suelo porque el precio de ese suelo se calcula segun la ley partiendo del precio al que piensan vender los pisos.
Valor del suelo = (Suma del valor en el mercado de todo lo construible / 1,38) – Valor de construcción
Según esta fórmula es el promotor el que calcula (con tasaciones a la baja) lo que le van a dar por los pisos que venda, ésto lo divide entre 1,38 (de donde se saca el beneficio industrial, casi un 38% del total) y le resta el valor de construcción, en el que está incluido materiales, mano de obra, seguros, etc.
Lo que se deduce de aqui es que al alegre propietario del patatal que han recalificado en suelo urbanizable le cae un pastón por no hacer nada, el promotor por lo menos se lo ha trabajado y ha invertido su dinero. Una amiga abogada me dijo hace tiempo que esto de recalificar terrenos como sinónimo de hincharles el precio solo ocurre en España y otros dos paises en todo el mundo, es una herencia del periodo franquista en el que habÃa que incentivar la construcción.
En el resto del mundo “civilizado” no existe la palabra recalificar y los terrenos son construibles o no por razones medioambientales, estéticas, urbanisticas…y el terreno se paga según lo que haya en él en ese momento.
Cuando bajen los precios de venta, que ya lo están haciendo, con ellos bajará el precio del suelo, y los pobres señores patateros ganarán bastante menos, pero seguirÃan igual de contentos, porque seguirán cobrando un pico cada vez que recalifiquen por algo que no les daba ni pa pipas.
Siento haber soltado este ladrillo, pero es que este tema me enerva bastante.
Para saber mas cosas de este tema y sentirnos menos estafados esta dirección está muy bien:
7 de junio de 2007http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/afmar.html
El beneficio estipulado normal de un promotor es del 20 %
7 de junio de 2007un 30 es alto, pero siempre he dicho que sà alguien está dispuesto a comprarse un terreno en kas afueras y a hacerse una casa se ahorrará muchos millones
Te faltan muchos datos para que el análisis sea correcto.
Una promotora no sólo se gasta, como analizas, lo que le cuesta construir los pisos más la compra del suelo, sino que además tiene que cumplir otras obligaciones y cubrir otros gastos:
Tiene que urbanizar todo el sector donde se encuentran las viviendas (parques, espacios libres, zonas de reserva para equipamiento social, carreteras, calles, viales…) para entregar todo ese espacio al dominio público (o sea, al Ayuntamiento) y gratis.
Tiene que entregar al Ayuntamiento, gratis y sin cargas, un 10% del aprovechamiento, bien traducido en viviendas o en dinero. Es decir, ya sólo por eso, tiene que comprar el 100% del suelo pero se queda con el 90% del aprovechamiento.
Aparte, tiene que redactar proyectos, pagar honorarios de arquitectos, ingenieros, abogados y demás, contratar seguros, financiar todo el proceso con todos los gastos que ello conlleva, etc.
Quiero decir, que ya ves que el margen se va reduciendo mucho más que lo que decÃas. Claro que obtiene un beneficio, ¿pero qué actividad empresarial se realiza para no obtenerlo?
De todas formas, sólo con los datos que tú tienes en cuenta ya hay una cosa que deberÃa llamarte la atención: si un piso cuesta 45 millones, dices que 10 son el beneficio del promotor, pero ¡20 millones! son la parte proporcional que el propietario del suelo se lleva por la venta. ¿Quién es el que se forra verdaderamente, además sin ningún riesgo, muchas veces por haber recibido el terreno de la herencia de la abuelita? ¿No será que el tremendo beneficio que los propietarios del suelo quieren obtener es el que está encareciendo el precio de las viviendas?
Esperando haber aportado algo, un saludo
7 de junio de 2007Esteban…¿tenemos que creer que abarantando el suelo van a bajar los pisos?¿Acaso las promotoras van a bajar el precio o mas bien seguiran con la psudosubasta con la que valoran ahora las viviendas…?
Por otra parte algo relacionado sobre la idea que nos venden de “lo buena inversion que es gastarte todo lo que tengas en una vivienda”.
7 de junio de 2007http://elblogdetomy.awardspace.com/2007/01/27/la-falacia-de-la-revalorizacion-de-la-vivienda/
Saludos
Me parece que valoras el precio del terreno demasiado alto.
Segun el ministerio de la vivienda el precio medio del suelo urbano es: 284.60 € /m2 (4 trimestre 2006), siendo Ceuta y Mellila la provincia mas cara (664.40 €/m2). Los datos pueden descargarse como un archivo Excel:
http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTICAS/APLI/PSU_T4.XLS
Segun estos precios 200 metros DE SUELO valdrian 56920 € de media . Menos de 10 millones para hacerse un chalecito de 100 metros habitables con mucho jardin. Vamos que tu cifra de 20 millones de pesetas es deshorbitada (como cifra media, se entiende). Un bloque de apartamentos aprovecharia mucho mas el suelo por lo que el precio por vivienda seria mucho mas bajo.
Siguiendo los datos del ministerio, a ojo de MAL cubero, yo haria calculos basandome en el doble del precio medio (margen de seguridad), asignando la mitad del suelo para zonas ho habitables (escaleras, jardines, calle, lo que sea) y 4 alturas como edificacion media.
Siguiendo mi hipotesis, voy a usar 400 m2 de suelo para un edificio de 8 viviendas (2 en cada planta).
400 x (2 x 284.60) / 8 = 28460 € (4735345.56 pesetas)
Me sale menos de 5 millones por vivienda. El margen de seguridad utilizado (100%) lo considero suficiente para cubrir gastos legales (posiblemente no lo es si “hay que” untar a un concejal, jeje) e impuestos.
7 de junio de 2007Como curiosidad, he seguido mi hipotesis para buscar una situacion limite que me diera los 20 millones de los que hablas tu. En dicha hipotesis a cada vivienda le correspondian 50 m2 de suelo.
120000€ / 50m2 = 2400 €/m2
Habria que pagar 2400 euros por metro cuadrado. Tomando los datos del ministerio para municipios de mas de 50000 habitantes (http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTICAS/APLI/PSU_T45.XLS), Barcelona es la provincia mas cara con 1303.11 €/m2 .
7 de junio de 2007Una cosa… ¿cuánto es el beneficio que se saca, pongamos, vendiendo tomates? ¿Y vendiendo coches? ¿Y vendiendo horas de mi tiempo como asalariado?
7 de junio de 2007En Euros por favor.
7 de junio de 2007…los promotores también se llevan su parte de pastel, pero con cierto riesgo. En un bloque de veinte pisos, si se dejan uno sin vender ¡Adiós margen de beneficio!
7 de junio de 2007Por eso están emigrando de las capitales a pueblos medianos y pequeños, ya que aquà el precio de la vivienda, aun siendo elevado, es más asumible, y se pueden permitir dejar de vender un par de pisos…
Y no sé por qué, pero cada vez se vende menos…
El precio de algo es lo que esté dispuesto otro a pagar por ello, sin más. Si un piso hace dos años vale 45 millones (unos 270.000 euros) 70m2 y ahora el mismo son 70 millones (unos 400.000 euros) y se vale igual…ahà radica el problema.
El beneficio de las promotoras es brutal y aunque el suelo cuesta un montón (que cuesta, lo he visto por mis propios ojos) aún asà el margen de beneficio es muy alto. Sino no serÃa el negocio más en auge actualmente, no creeis? ;)
7 de junio de 2007Donde dije “y se vale igual” querÃa decir y se vende igual…
7 de junio de 2007La mano ha sido más rápida que la mente, disculpar :)
Tomy: El precio del suelo no se puede bajar porque se calcula según el precio de la vivienda. Otra cosa es que ahora que se va a pagar menos por las viviendas empezará a bajar. En lo que sà que tienes razón es en que el promotor va a intentar venderlas por lo máximo, aunque el suelo le cueste menos. Pero una cosa es que lo intente y otra que lo consiga.
Andrés: El precio medio de suelo urbano es efectivamente 284.60 €/m2, pero por metro cuadrado construible. Ahà es donde te fallan las cuentas. Por eso es mas caro un suelo urbano en el que puedes construir seis alturas que uno rural en el que solo puedes construir una o dos. Lo que paga cada propietario de vivienda por el suelo se llama precio de repercusión y como ejemplo hace unos meses se vendieron cerca de Bilbao unos terrenos para 64 viviendas con un precio de repercusión de 230.000€ cada una. A saber por cuanto querrán vender al final cada pisito.
7 de junio de 2007¿Que el precio del suelo no se puede bajar?Acaso los municipios no pueden bajar el precio(incluso regalar) suelo de su propiedad?¿Y los suelos rusticos que en cuestion de dias pasan a urbanizables(previa transaccion claro)?
7 de junio de 2007A mi parecer, el verdadero problema reside en el precio del suelo, se ha convertido en un objeto de inversión, si te comprases un piso sobre un terreno que el promotor ha comprado directamente a agricultor del patatal, seguro que los precios no serian tan altos, el problema es que al amo del patatal le han comprado el suelo a 500.000 € por ejemplo, el comprador se lo vende al año a un Olding inversor por 800.000 €, este a los 6 meses a una inmobiliaria por 1.000.000 €, y esta immobiliaria a una promotora a los 2 años por 2.000.000€. Asà hasta hacer que la repercusión del suelo sobre el m2 de vivienda sea superior al precio de la vivienda. Creo que eso es lo que tendria que estar regulado, el precio del suelo, el estado tendria que tener un derecho del suelo, como lo tiene sobre los recursos naturales, los rios, el agua, los hidrocarburos… estipular un valor del suelo y evitar la especulación de este bien escaso (si se quiere mantener un crecimiento ordenado de nuestras ciudades)
8 de junio de 2007Yo un dÃa de borrachera habÃa comparado el precio de un litro de kalimotxo con el precio de una casa de 70 metros cuadrados:
70 metros cuadrados = 200 metros cúbicos (aprox)
200 metros cúbicos = 200000000 centÃmetros cúbicos
1 litro = 1000 centÃmetros cúbicos
Regla de 3:
200000000 —> 50000000 ptas
1000 —> 2500 ptas
Por lo que intenté convencer a varias personas de que me pagasen 15 euros sólo por el vaso de litro (el kalimotxo iba de regalo xD).
8 de junio de 2007Rosapalo,
8 de junio de 2007Obviamente, en el comentario anterior SÓLO era cita de Rosapalo el primer párrafo. Mil perdones.
8 de junio de 2007Hola.
Estos numeros que has hecho, aunque muy básicos no andan desencaminados.
Soy promotor y querÃa apuntar algunas cosas:
– Supongo que en los costes de construcción estas incluyendo TODO: proyectos técnicos, gastos de gestion/administración, publicidad, impuestos, licencias, intereses bancarios, etc. No se piense la gente que solo hablas de los ladrillos y la mano de obra.
– Efectivamente el beneficio industrial medio es del 25 % ¿Os parece mucho? Comparado con lo que te da el banco en una cuenta de ahorro o plazo fijo quizas si (3-4 %), pero en ese caso solo hay que ingresar el dinero y no trabajar nada, con lo cual es bastante adecuado. Preguntad en cuaquier tipo de negocio detallista (tienda de moda, decoración, regalos, etc) que porcentaje le añaden al coste de cada producto, y os llevareis muchas sorpresas. Conozco casos del 100 % y mas, por lo que una vez descontados otros gastos el beneficio general puede rondar el 70-80 %. Los promotores le añadimos al producto el 25 % y os parece mucho. Si os digo que ese beneficio hay que repartirlo entre 2 o 3 años que dura una obra (12,5-8,3 % / año), ¿os sigue pareciendo mucho? Lo que pasa es que una casa vale 250.000 € y una lámpara 25 €, pero el beneficio final en porcentaje es mucho mayor (aunque en numeros absolutos hay que vender muchas lámparas para ganar lo mismo que con una casa, claro está).
Siempre le digo a la gente que hace comentarios de este tipo que cuando quieran le muestro mis números y verán que el beneficio que se obtiene es totalmente adecuado al trabajo, riesgo y tiempo invertido. Si yo no vendo una promoción de casas me arruino de por vida, si otro no vende un modelo de lampara tendra otros muchos productos para vender en su tienda.
¿No os he convencido todavÃa?, os invito a compartir el beneficio “multimillonario” que obtengo como promotor, pero también a compartir los riesgos: invertir tus ahorros y los de tu socios o familia, pedir préstamos en los bancos, avalar estos personalmente y con tus bienes, etc.
El aumento medio de los costes de construcción en los últimos años es algo superior a la inflacción, en torno al 5-8 %. El beneficio no ha variado demasiado. La diferencia esta en los precios del suelo, que se han disparado!!! Y esto es la pescadilla que se muerde la cola, si por el patatal de mi vecino le han dado 100.000 €, yo quiero 200.000 €, y el siguiente 300.000 €… asà sucesivamente, sin pensar que 4 o 5 años antes valia una 10.000 €, por ejemplo. TÃpica frase del dueño de suelo “con el dineral que vas a ganar al vender las viviendas!!!”, lo que no dice “yo también quiero participar de tu beneficio”, pero NO DE LOS RIESGOS.
Cierto es que el acceso a la vivienda se ha complicado mucho. La cosa no estarÃa tan mal si los sueldos y el poder adquisitivo creciera en la misma proporción que el precio de la vivienda, pero no es asÃ. Aqui se ven dos soluciones aparentes, o aumentan los salarios sustancialmente, o lo precios se estancarán porque en general no pueden crecer indefinidamente. El poder adquisitivo es limitado, y por muchas hipotecas a 30, 40 o 50 años que ofrezcan los bancos, todo tiene un limite natural.
Resumiendo, al final yo cobro un sueldo mensual, equivalente al de un empleado de banca, funcionario, médico o similar. Los pelotazos multimillonarios los dan cuatro gilipollas estafadores que son los que salen en la tele (operacion malaya). Pero esos son la punta de un iceberg llamado Sector Inmobiliario que es el motor de la economÃa española, y en el que muchas personas trabajan cada dÃa para mejorar.
Perdon por el rollo.
9 de junio de 2007Andy, no sabes cuánto me ha emocionado que una persona como tú escriba aquÃ, mas que nada por que eres precisamente la voz y el punto de vista que todos querÃamos oir.
Yo es que conozco a dos promotoras cuyos dueños van con Porsches de 20 millones (los más caros), tienen 4 casas en la playa y ya no se donde comen pero me imagino que de “restaurante pijo” todo el dÃa.
Quizá tu seas un promotor “honesto” que le va bien y realmente pues tiene una casa de puta madre, un cochazo y cobrarás tus 5000-10000 euros al mes, y quizá de este tipo de promotores que arriesgan como tu dices todo, pues habrá un puñado más, pero empresas promotoras en España no hay tantas como de lámparas, y quiero decir con esto que si hay por ejemplo 300 promotoras en España, quizá 50 sean como tú dices, luego otras 100 deben ser tipo “Malaya”, y luego el resto (que bajo mi punto de vista con más de la mitad) son de las de pelotazo multimillonario descarado.
No se, aun asÃ, que sepas que me ha ENCANTADO leer tu punto de vista, en serio…
Gracias :)
9 de junio de 2007Me alegro que haya gustado mi intervención, pero es que estaba deseando encontrar un lugar donde desahogarme!!
Estoy muy cansado de oir a la gente quejarse del precio de la vivienda y de lo cabrones que somos los promotores. Que si, que la vivienda esta muy cara, pero a lo mejor no todo es culpa de los promotores, ni todos los promotores somos iguales. Es como decir que toda la policia es una maltratadora, o que todos los inmigrantes son unos delincuentes.
En cuanto a la proporción de tipos de empresas, pues no se. Cada uno lo vera según su experencia. Es cierto que la mayoria de promotores que conozco llevan buenos coches, y viven en buenas casas, pero es algo que la mayoria no han conseguido en cuatro dÃas (pelotazo), sino despues de muchos años de trabajo.
Pero exactamete igual que un buen medico, que un alcalde o concejal, que un notario o alto funcionario, que un director de banco, que un propietario de una industria, etc (por ejemplo el propietario del concesionario de Mercedes, je, je). No te digo nada si hablamos de los futbolistas, tertulianos de la TV del corazón, etc., ESOS SI QUE SE LO HAN TRABAJADO MUCHOS AÑOS.
A todos estos nadie va a mirarles que coche conducen o en que casa viven, ¿por que?, ¿es que no nos prestan tambien un servicio o les compramos un producto?
Pues sencllamente porque comprarse una casa es algo esencial, que ultimamente esta muyyyyy dificil, que cada tres por cuatro esta en la prensa y TV, y que a la gente le jode mucho oir algunas noticias (pelotazos, comisiones, prevaricación, etc.), pero en el fondo es un sector económico, lleno de gente buena, regular y mala.
No se, a lo mejor esto es un pataleo porque me gustaria tener tres casas (una en el centro, otra en la playa y otra en la montaña) y dos Mercedes en la puerta, en vez mi piso de VPO y mi Peugeot 307. Pero mira que curioso, las tres casas si que las tiene un amigo, y es abogado!! no promotor. Pero es un magnifico abogado con mas de 30 años de ejercicio, no uno que ha terminado la carrera y ha dado el “pelotazo”.
Tiremosle de las orejas a la administración que PERMITE claramente la evasión de impuestos mediante el pago con dinero negro (especialmente en Vivienda de Protección Pública), las plusvalias descabelladas de los propietarios de suelo, el pago de comisiones y prevaricación entre sus propios funcionarios, etc.
Si el gobierno quisiera, bajaban los precios sustancialmente en poco tiempo. Por ejemplo:
– Favoreciendo DE VERDAD la promocion de Viviendas de Protección Pública, que son las que realmente deben ser baratas porque constituye el primer acceso a la vivienda. Una vez que tienes casa, que mas te da que los chalets de al lado los vendan por 600.000 €…, tu ya tienes casa!!! no lo necesitas para vivir y ser feliz. Ya llegará Beckhan a comprar el chalet.
– Liberando suelo público a precios muy bajos o gratuitos para la construcción de Viviendas de Protección Pública, o mejor aún, promoviendo la administración directamente esas viviendas sobre el suelo de su propiedad (¿si es tan rentable ser promotor por que no lo hace la administración?)
Pero eso no interesa al estado, porque le pegamos un frenazo al sector, y de rebote a toda la economÃa.
Bueno, me voy a callar ya, que me disparo y no termino.
Un saludo.
9 de junio de 2007ola
adios
9 de junio de 2007Bueno todas estas cifras estan muy bien, pero yo soy una simple trabajadora que ni siquiera llega a mileurista. Que puedo hacer con 850euros al mes? para lo unico que me llega es para comprarme una tienda de campaña y ocupar suelo publico en cualquier parque. Pero seguro que tompoco puedo, porque
9 de junio de 2007estaré infringiendo alguna ley. que debo hacer? huir de esta sociedad? hacia donde?
Hola.
Mi comentario es el siguiente , me gustaria comprar un terreno en la comunudad de madrid, aproximadamente de unos 200 mt, para yo misma hacer mi casa……..
Un saludo…
22 de agosto de 2007Hilvia…..
soy de salamanca y he comprobado que teniendo un terreno
25 de octubre de 2007ya en propiedad y comprando uno mismo los materiales
y encargando uno mismo la direccion de obra , y contratando
autonomos la construccion se puede uno ahorrar hasta unos
100.000 euros y terminada a tu gusto eso si te tienes que mover hablar con gente , ver como trabaja, que te enseñen obras que
han echo , los fontaneros todos son autonomos, los electriccistas buenos tambien, aqui en españa cuando uno se hace autonomo es
porque cree que es bueno en lo suyo y sabe que va a salir adelante
si no no se mete autonomo o dura poco, por lo tanto con el solar
vete al banco que te den un credito a contruir y dejar de dar dinero a los intermediarios un credito de 100.000 euros puedes
pagar si negocias bien y pagar menos ahora y mas segun vayas
pudiendo estara sobre unos 400-500 euros , a que esperas
saludos el charroo.
bueno regresando al tema del precio del terreno , yo vivo en guadalajara, mexico. y aqui pasa algo , que supongo que tambien en donde viven ustedes, que los edificios esta en zonas comerciales en donde el terreno llega a valer 5 veces mas el metro cuadrato. es decir si en zona recidencial cuesta en metro alrededor de 300 euros, sobre la avenida donde se contruyen la mayor parte de los edicios cuesta entre 1000 euros y 1800 euros. y el costo del departamento van de los 120 mil euros a los 400 mil euros.
pero tambien aqui paso algo a diario , que aqui la contructura muchas veces no se hacen cargo ni de pavimentar la calle por donde entraron sus camiones y todo tipo de material pesado, dejando de menos 2 bloques (cuadras) destrozadas, y solo les importa su edificio.
y creo que aca el abuso de las contructuras es mucho mayor, ya que los sueldos estan de hambre, bueno en relacion con ustedes la vida es mas barata,(relativamente ya que la mayoria gana un sueldo de 150 euros al mes), por lo tanto la mano de obra es muy barata. y a la hora que ves los costos de los departamentos cuentan casi lo mismo que en muchas partes del mundo donde los sueldos triplican los de aqui.
15 de septiembre de 2008creo que os olvidais de la agencia tributaria esos si que tienen ganancias
3 de marzo de 2009diantre cuesta poco dinero
19 de marzo de 2009